【楼市去库存】2016年杭州房地产市场的一场硬仗

诺亚彩票娱乐平台_多年老牌信誉【官网】 时间:2016-01-21 07:44:12 编辑:个人房源网 来源:青年时报

诺亚彩票娱乐平台_多年老牌信誉【官网】 www.pahuntandfish.com   去库存 2016年杭州楼市的一场硬仗

  “僵尸房”成16万余套库存“主力”之一 主城区2万余套房源积压超两年

  杭州个人房源网讯:2015年已经过去,从成交量和成交金额来说,杭州楼市的确交出了一份令人满意的答卷:新房成交127176套,刷新市区年度销量历史纪录;市区成交金额首破2000亿元,创了新高。(市区包括主城区、余杭、萧山、大江东,下同?!钦咦ⅲ?/p>

  有业内人士称,2015年是杭州楼市创纪录之年:12月市区新房成交量达15882套,创单月历史纪录;市区成交套数首次走出“九连万”;楼盘活跃度达到历史峰值,816个项目有成交;万宝城以2698套的成交量创下历年单盘销售纪录。

  ……

  然而,在这些纪录的背后是日趋严重的市场分化。

  市区成交量前十的楼盘,贡献了总成交量的10.8%,成交金额前十的房企占据的比例超过40%。但令人不安的是,某些房源已经多年没有销售“动静”,他们也成为了库存中的重点、难点之一,被部分业内人士称为“僵尸房”。

  截至昨日,杭州楼市新建商品房存量高达164127套,其中主城区85336套(住宅36738套,非住宅48598套)。

  A 强者恒强 两极分化现象越来越明显

  2015年,是不少开发商“日子最好过的一年”。像滨江集团、德信地产等开发商,2015年的销售业绩都有新的突破。

  然而,几家欢乐几家愁。对杭城的诸多开发商来说,有的业绩创了新高,有的却黯然退出了杭州市场,比如雨润在杭州唯一的项目城东地块被远洋收购。用透明售房市场研究院院长方张接的话说,目前房地产行业正处在转型期间,“优胜劣汰的速度将会加剧,最终很可能会剩下几家寡头?!?/p>

  房地产业的转型升级进入了新常态,企业业绩分化更为明显,整个行业将加速优胜劣汰,并购或将成为一种趋势。一些大型房企自有资金充裕,且有充足的土地储备,较有优势;而另一些房企“主业”不在房地产,只是看行情想进入房产业赚上一票的,遇上行业不景气,就很有可能选择主动退出,转让当初拿到的土地或项目。

  专家认为,对并购标的的角逐,一般只会发生在大型房企之间;同时,在强势房企之间,还有一场强强联合的盛宴。在当下这种大联盟时代,整合是一场只与行业大佬有关的游戏,中小企业除了将项目卖给大房企外,根本无法参与到游戏当中。未来房企想活得更好,只有强强联合这条路可走。

  在购房者眼中,品牌房企的优势比较明显。洪先生是记者认识的一个购房者。他曾多次向记者咨询买房事宜,每次在谈到某个项目如何的时候,洪先生的第一个问题都是:“这个开发商怎么样?”开发商的品牌,成为洪先生买房参考的一个重要标准。

  “小的开发商,或者口碑不好的开发商造的房子根本不敢买,毕竟买房子是一辈子的事情,谁也不想到时候出现烂尾,或者交房的时候出现问题。好一点的开发商有保障一点?!焙橄壬莱隽怂墓寺?。

  B 热盘撑起板块业绩 涨跌互现成常态

  其实,看看今年的成绩单,就会发现一个现象:无论是成交面积还是成交金额,前十楼盘在市场上所抢占的份额越来越大。

  某开发商在接受记者采访时表示:“市场分化不断加剧,销售冷热不均。高额存量前,购房者越来越理性。市场资源越来越向寡头集中,要去化存量,开发商不得不学会抢客户?!?/p>

  武林壹号2015年1月份成交均价为58124元/平方米,而12月的成交均价为67303元/平方米,月涨幅达到15.8%。对于这个“浙江第一豪宅”来说,2015年不仅以50亿销售额,刷新杭州楼市单盘销量最高纪录,更以累计销售超100亿的辉煌成绩,成为杭州第一个入围“百亿俱乐部”的顶级豪宅项目。

  2015年红盘欧美金融城,在春节前再次发力,首发的T5写字楼,共3.5万平方米。2015年的销售热度,延续到了2016年。自2015年12月底启动认筹以来,至今销售已超3万平方米,甚至有客户一次性认购三层。以杭州一年去化约30万方来说,此次EFC写字楼一次开盘的成交量,相当于全杭州一年成交量的十分之一。

  有的项目价量齐涨,自然有的项目价格出现下滑。以主城区的成交主力江干区为例,2015年12月,新浪乐居统计了区域内在售的57个项目,其中涨幅最大的是华家池项目世茂·天宸,达到11.1%;下降幅度最大的是位于德胜东路上的原筑壹号,下降幅度达到22.37%,12月的成交套数为1套;12月江干区成交套数最多的是城东新城的杨柳郡,成交882套,远超第二名733套。

  市场不再是“一荣俱荣,一损俱损”。在成熟的市场和购房者面前,杭州楼市今年呈现出的分化格局越来越突出。

  2015年1-9月份,杭州市(包括萧山、余杭)共成交商品房89936套,其中,销售金额排名前20的房企就卖了31203套(包括萧山、余杭),约占35%。同样,今年前三季度销售额排名前20的楼盘,也共卖了11482套房,约占总套数的13%。

  如果统计全年,市区成交量前十的楼盘,贡献了总成交量的10.8%,成交金额前十的房企占据的比例超过40%。

  C “僵尸房”成库存“主力”之一 主城区2万余套房源积压超两年

  有些楼盘的成交活跃度虽然比不上热门红盘,但好歹也在慢慢去化;而某些楼盘,有些房源却慢慢熬成了“僵尸房”。

  自2013年9月杭州市区新建商品房库存量突破10万套起,高库存一直是杭州楼市挥之不去的“阴霾”。2014年12月,市区新房库存首次超过15万套。

  近两年,新房成交主要以新推房源为主,历史库存的去化十分缓慢,其中主城区近3成房源积压超过两年,而销售基本停滞的“僵尸房”在总库存中亦占了较大比重。

  透明售房研究院曾经在2015年9月公布一个报告,认为主城区77863套库存(截至9月9日数据)中,有777套形成于2009年,2010年形成的库存则有2109套;2011年、2012年领出预售证却至今仍处于可售状态的房源量分别为2662套、3594套;新增供应量激增的2013年、2014年则分别有1.2万套、2.4万套领出预售证房源遗留到了现在。

  该报告还公布了一组数据:2013年及以前遗留库存最多的10个楼盘,排在第一的是中大银泰城,遗留库存量达到1084套,即使是排在第十的金隅·田员外也有386套的遗留库存。

  D “尾房难销”是去库存难点 大户型存量占比不少

  从房源积压比例来看,2009年杭州主城区新建商品房新增供应中有1.7%积压到了现在,随后几年的新增供应房源积压比例逐渐攀升,2012年领出预售证的房源中至今未售出的房源占比7.7%,2013年、2014年,这一比例分别为24%、43%。

  事实证明,库存去化比新增供应的去化更加艰难。有专家表示,除了基数增加的因素外,“尾房难销”也是重要原因。某楼盘置业顾问告诉记者,该楼盘目前是尾房在售,已经卖了二年多了,由于房价在波动,二期比一期便宜不少,导致一期遗留的房源难出手。

  此外,由于经过市场筛选而遗留下来的历史库存房源往往在户型、楼层等方面存在劣势,与同板块、同小区新入市的同类房源相比销售难度通常更大。

  部分开发商高价拿地入杭也是导致房源积压的原因。位于钱江新城某楼盘相关人员告诉记者,由于其拿地早,放了5年多未动,而其他成本则每年都在增加,导致楼盘很难定价,定高了出不了手,而低了又是亏本的买卖。

  前几年土地出让集中的板块,很多项目都在近两年扎堆供应,而且受制于当时70/90限制,大部分项目以90平方米户型为主。因为扎堆拿地,使得板块内供应量大增。随着时间的推移,这些“过时”产品去化压力会越来越大,恐怕只能以价换量。

  另一个值得注意的问题是,数据显示,2006年至2013年,每年积压至今的住宅的平均面积几乎都在150平方米以上,其中2006年至2008年积压至今的住宅房平均面积超过了200平方米,2009年至2012年积压至今的住宅平均面积超过了160平方米,这一特征显示改需市场供需失衡的形势相对比较严峻。

  E 城东新城成主城存量大户 商业项目库存量攀升

  不同的板块供应基础加之不同的去化率,近些年各板块积压的房源也各不相同。据透明售房研究院数据统计,2004年至2015年,市中心、滨江区政府、滨江桥南、城东新城、下沙沿江、钱江新城等板块的累计供应量居位前列。

  数据显示,在这一时期,滨江区政府、奥体博览城、三墩、市中心、九堡等板块新增供应的积压率较低,城东新城、丁桥、钱江新城、田园半山等板块的积压率较高。

  从主城区的库存数据来看,截至2015年12月30日,城东新城以10441套的可售房源成为主城存量大户。田园半山积压也较为严重,四年间申领预售证的房源积压至今的比例达39%。由于离市中心较远,地铁并不直达,公交到达数量也不多,加上区域配套缺失,本地消化有限,去化吃力。良渚街道也不容乐观,可售房源高达9603套。

  相比之下,申花、桥西等板块,存量都在三四千套的水平,年成交量也在3000套左右,库存压力并不大。

  有数据显示,很多库存高企的板块,都是由于商业项目拖了后腿。譬如,城东新城的库存,商业项目占近五成,光是东亚新干线、港龙城两个楼盘的存量,就占整个板块库存的33%。此外,由于商业项目通常一次性领出所有预售证,所以在库存体现上颇为明显。

  F 去库存化仍是第一要务 开发商要研究如何走量

  2015年杭州楼市12.7万套的新房成交量加快了去库存的步伐。但是,杭州楼市库存量依然高企,目前虽已从2015年末的超17万套回落,但仍有高达16.4万套存量房。当前,业已成为全国房地产业核心话题的“去库存”,也是杭州市场亟须面对的当务之急。

  那么,2016年该如何做到去库存化?

  浙工大房地产研究所所长虞晓芬总结认为:

  首先,政府对土地源头要进行有效管控,库存量大的地方停止或减少土地供应,要摸清显性存量和隐性存量,针对性地建立有效的土地供给配比机制。其次,政府应当降低开发商不合理的税费,鼓励开发商降价。同时,房企应当更加理性投资、决策,密切跟踪市场变化,要去研究城市人口与房地产的匹配关系,不能盲目拿地。

  另外,杭州的公建量太大,造成写字楼租金和写字楼销售价格与城市发展状态很不匹配,形成了大规模的空置、浪费。建议政府在某些区域,特别是住宅供不应求的区域,可以允许部分公建用地改变用途,加快公建去库存。

  最后,杭州需要借助G20峰会、亚运会等,加大对外招商引资力度。杭州仅依赖浙江市场有些需求不足,需要跳出浙江,面向上海、长三角。

  当然,对于开发商来说,选择好的时机降价走量仍是重要一环。譬如2015年卖得比较好的一些刚需盘,纯粹是因为其价格上的优势。临平某楼盘去年上半年的均价在7500-8000元/平方米之间,年底均价降到了7500元/平方米,最近的价格又下调到6500元/平方米??⑸痰闹鞫骷坌形?,得到了市场热烈回应。一段时间来,该楼盘频频跻身区域热销前十榜单,也使其成为临平板块为数不多的热销盘之一。

  同时,开发商在拿地以及做产品时应该进行综合考量,诸如品牌、地段等因素也是有讲究的。那些卖得好的单盘,不外乎出自绿城、滨江、万科、龙湖、融创等品牌开发商之手。而花大价钱买这些高端盘的购房者,首先买的就是品质和开发商的口碑?;褂械囟?。拥有稀缺性地段,周边没有太多竞品,才更容易让购房者下单。如果两者得以完美融合,这样的楼盘何愁没有销路?比如滨江的万家名城,将豪宅标配的室内恒温泳池做进了刚需楼盘里,并承诺业主每年可以免费游泳200次,配套做到这样的程度,对购房者的确有一定吸引力。

  ●楼市观察

  造好房!买好房!似乎老天格外眷顾杭州。

  新年伊始,红火的杭州楼市再添喜讯。前天,北京传来消息,《杭州市城市总体规划(2001-2020)(2016年修订)》已获得国务院批复同意。根据批复,未来5年杭州将逐步建设成为现代化城市和美丽中国先行区。到2020年,中心城区常住人口控制在400万以内,城市建设用地控制在430平方公里以内。

  这对于生活在这座天堂城市的人们,以及包括房地产开发商在内的城市建设者来说,都是值得高兴的大好事。它意味着,城市的品质将会有质的飞跃,城市的面貌将更加现代与美丽;它意味着,许多看得见的建设工程即将陆续上马,更多更舒适的楼盘将拔地而起,而不用过度担心房价的回落。

  过去的2015年,杭州楼市获得了大丰收。2016年一开年,杭州楼市火热依旧,短短20余天主城区新建商品房成交量已超过4000套。1月16日,杭州未来科技城核心地铁上盖百万方综合体——EFC(欧美金融城)T5写字楼首开,劲销九成。

  仿佛回到了那个令人热血沸腾的“黄金时代”!

  但是,且慢!时光不会倒流,今天杭州楼市再火,也不是昨天的杭州楼市。数据表明,市区成交量前十的楼盘,贡献了总成交量的10.8%;成交金额前十的房企,占据的成交比例超过了40%。同样在杭州,因为区域不同、地段不同、开发商不同、交通与商业等配套不同,分化十分明显,房价也大相径庭。

  更令人不安的是,有些房源已经多年没有销售“动静”,成了去库存中的重点、难点之一,被业内人士称为“僵尸房”。时报记者调查发现,主城区近3成房源积压超过两年,而且随着时间的推移,这些设计过时、户型与楼层有劣势的“僵尸房”,加之交通不便、配套设施滞后等原因,去化愈加艰难,成为各开发商的心头之痛。

  随着80后、90后成为楼市消费的主体,求新求品质正成为新一代置业者的主流价值观。绿城·杨柳郡之所以在过去一年中成为杭州的明星楼盘,不就是因为它的口号“打造未来青年之城”,契合了年轻一代的消费理念么?而滨江·万家名城将豪宅标配的室内恒温泳池做进了刚需楼盘里,能不吸引更多青年的注意,让他们升腾起“占有”的欲望么?

  如何满足80后、90后这些今后一个时期楼市的消费主体,围绕着他们“要买一定要买好房子”的“住房梦”,研究他们的所思所想,必须是开发商的重点课题与房地产开发的方向。一句话,只要开发商造了好房子,不愁卖不出去,不愁卖不出好的价钱!

  责任编辑:杭州个人房源网

  记者 金萍萍 翁玥 文 黄一刚


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